우리은행 HUG청년 버팀목 전세대출 근저당 있어도 가능할까?

우리은행 HUG청년 버팀목 전세대출은 처음 받을 때보다 이사하면서 연장하려는 경우가 훨씬 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 특히 새로 이사하려는 집에 근저당이 잡혀 있다면, 과연 연장이 가능한지 고민이 많아지실 텐데요. 이번 글에서는 근저당이 설정된 주택으로 이사하면서 대출을 연장하려는 경우, 실제로 우리은행에서 문제가 없을지 하나하나 풀어드리겠습니다.

근저당 있는 집으로 이사하려는 실제 사례

A씨는 2년 전, 우리은행을 통해 HUG청년 버팀목 전세대출로 2억 원을 대출받아 전셋집에 입주했습니다. 계약기간 만료가 가까워져 새 집으로 이사를 계획했고, 운 좋게 마음에 드는 집을 찾게 되었죠. 그런데 문제는 그 집에 근저당이 설정돼 있다는 사실이었습니다. 다행히 집주인이 “전세 계약 체결과 동시에 기존 근저당을 말소하겠다”고 했고, A씨는 대출 연장을 희망했습니다. 이 상황, 과연 문제없이 진행될 수 있었을까요?

근저당 설정이 전세대출에 미치는 영향

전세대출은 담보가 없는 대신, 보증기관(예: HUG)의 보증을 기반으로 이뤄지는 금융상품입니다. 보증기관이 보증서 발급을 거절하는 경우, 아무리 은행에서 대출을 해주고 싶어도 대출 실행이 불가능해집니다. 따라서 대출 가능 여부는 우리은행보다도 HUG의 보증 기준에 달려 있다고 볼 수 있습니다.

HUG 보증 기준에서의 근저당 처리 방식

HUG청년 버팀목 전세대출에서 HUG는 다음과 같은 조건을 요구합니다.
전세대출이 실행되려면 해당 주택에 설정된 근저당이 대출 실행일 이전에 말소되어야 합니다. 만약 말소가 확정되지 않은 경우, 보증서 발급 자체가 보류되거나 거절될 수 있습니다.

HUG의 내부 기준에 따르면, 등기부등본상 근저당이 말소 예정 상태이거나, 말소 조건부로 계약이 체결된 경우에도 실제 말소 등기 완료 전까지는 보증 발급이 유예됩니다. 이는 우리은행에서도 동일하게 적용되며, 대출 실행 당일까지 말소가 완료되지 않으면 실행 자체가 불가능합니다.

은행은 말소 예정 조건도 심사 대상

우리은행은 근저당 말소 조건이 등기부에 반영될 수 있도록 집주인과 확정된 계약서를 요구합니다. 보통은 ‘전세보증금 지급과 동시에 근저당 말소’라는 문구가 들어간 특약이 포함되며, 이 내용을 기준으로 HUG에 보증서 발급 신청이 들어가게 됩니다.

하지만 이 과정에서 ‘말소 조건부’라는 표현만으로는 부족한 경우도 생깁니다. 은행이나 보증기관은 확실한 말소 이행 보장을 요구하기 때문인데요, 집주인이 금융기관 채무를 제때 상환하지 못할 경우 대출 자체가 중단될 수 있습니다.

말소 이행을 보장하는 서류가 필요

이런 상황을 대비해서 집주인 측에서 준비할 수 있는 방법 중 하나는 바로 ‘말소확약서’입니다. 집주인이 기존 금융기관으로부터 대출금 상환 예정 증명서나, 말소예정확인서를 발급받는다면 HUG 측에서 신뢰 가능성 높은 자료로 받아들일 수 있습니다.

이런 문서를 통해 우리은행은 보다 명확한 심사를 진행할 수 있고, 고객 입장에서도 이사 일정이나 대출 실행 날짜를 보다 유연하게 조정할 수 있습니다.

대출 실행일 전까지의 일정 조율이 중요

이사 날짜와 전입신고 일정, 전세대출 실행일은 모두 맞물려 있기 때문에 하루라도 근저당 말소가 늦어지면 대출 실행이 지연되거나 무산될 수 있습니다. 따라서 이사계획을 세우실 때는 반드시 말소예정일보다 대출 실행일이 이후가 되도록 조율하시는 게 핵심입니다.

만약 전세 계약서 체결일이 말소예정일보다 빠르다면, 실무에서는 임시거주지 확보나 단기렌트도 고려해 보아야 합니다. 실제로 계약금 지급과 동시에 집주인이 말소를 진행하겠다고 해도, 금융기관이 돈을 받는 즉시 말소등기를 하는 것은 아니기 때문입니다.

말소되지 않은 근저당이 문제되는 대표 사례

실제 사례 중에는 집주인이 약속을 지키지 않아 대출 실행일 당일에도 근저당이 말소되지 않아 대출이 취소된 경우가 있습니다. 이 경우, 세입자는 계약을 해제하고 위약금을 부담하게 될 수도 있고, 최악의 경우 새 보증금까지 묶이게 되는 상황이 생길 수도 있습니다.

따라서 아무리 좋은 집이더라도 근저당 말소가 사전에 완료되지 않는다면 대출 연장은 절대 확정이라 볼 수 없습니다. HUG와 은행의 입장은 매우 보수적이며, 서류상의 말뿐인 약속만으로는 절대 인정되지 않습니다.

우리은행 내부 심사 기준 정리

우리은행은 다음 조건을 충족할 경우 HUG청년 버팀목 전세대출 연장을 승인합니다.

• 임대차 계약서상 말소 조건 명시

• 집주인의 말소이행확약서 제출

• 말소 예정일과 대출 실행일 사이에 충분한 여유 확보

• 등기부등본에 말소 예정 상태 또는 말소완료 기록 반영

이 네 가지 요건 중 하나라도 충족되지 않으면, 보증서 발급 지연 → 대출 실행 거절이라는 절차로 이어지게 됩니다.

만약 근저당 말소가 불가능하다면?

혹시라도 집주인이 근저당을 말소해줄 수 없는 상황이라면, 전세대출 자체가 불가능하게 됩니다. 이 경우에는 기존 계약 해지, 다른 전셋집 재물색 등이 불가피하며, HUG 보증 없이 받을 수 있는 비보증 전세대출도 고려 대상이 되긴 하지만 조건이 까다롭고 이자율이 높기 때문에 부담이 큽니다.

또한 일부 보증기관에서는 집주인이 대출 실행일 이후 일정 기간 내에 말소를 완료한다는 조건을 걸고 한시적으로 보증을 제공하는 경우도 있지만, 이는 매우 예외적인 케이스이며 일반적인 HUG청년 버팀목 전세대출에는 적용되지 않습니다.

HUG의 기준은 대출 실행일 이전 말소 원칙

HUG는 주택도시보증공사법 및 보증 규정상 대출 보증을 제공하는 주체로서, 그 기준이 가장 엄격합니다. HUG 전세보증 FAQ와 취급지침에서도 “근저당권이 설정된 주택은 보증서 발급 불가”라고 명시하고 있으며, 예외를 인정하지 않고 있습니다.

즉, 근저당이 있는 집에 대해서는 ‘말소가 확정되었음’을 증명할 수 있는 명확한 문서가 있고, 실행일 전까지 말소가 완료되어야만 보증서가 발급되고 대출이 실행됩니다. 이게 현실입니다.

우리은행과 협의할 때 체크해야 할 부분

만약 해당 조건에 부합하는 집이라면, 대출 연장은 가능합니다. 다만 서류 준비와 일정 조율, 집주인의 협조 등 여러 가지 요소가 동시에 맞아떨어져야 한다는 점이 관건입니다.

특히 계약서 특약 조항에는 반드시 “전세보증금 지급과 동시에 기존 근저당 말소”라는 표현이 들어가야 하며, 말소가 지연될 경우 발생하는 책임 소재까지도 명확하게 기록하는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 법적 분쟁이나 손해가 생겼을 때 보호받을 수 있기 때문입니다.

결론

우리은행 HUG청년 버팀목 전세대출을 통해 새 집으로 이사하면서 대출을 연장하고자 하는 경우, 근저당이 설정된 주택이라면 반드시 ‘대출 실행일 전까지 근저당이 말소되어야 한다’는 기준을 충족해야 합니다. 말소 예정이라는 약속만으로는 부족하며, 실제로 등기부등본상 말소 완료가 확인되어야 우리은행에서 대출 실행이 가능합니다.

만약 말소가 지연되거나 불확실하다면 보증서 발급 자체가 불가능해지고, 결과적으로 대출이 취소될 수 있기 때문에, 계약 체결 전부터 철저한 사전 검토와 조율이 필요합니다. 근저당 말소와 관련된 서류, 계약서 특약 내용, 말소 확약서 등의 서류가 완비되어 있어야만 전세대출 연장을 현실적으로 실행할 수 있으며, 이는 우리은행만의 조건이 아니라 HUG 보증기준 자체의 핵심입니다.

따라서, 우리은행 HUG청년 버팀목 전세대출을 연장하려는 분들은 근저당 말소 가능성과 시점을 가장 먼저 확인하는 것이 가장 중요한 출발점입니다. 이런 사전 준비가 없다면 대출 자체가 좌절될 수 있으므로 반드시 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

FAQ

우리은행 HUG청년 버팀목 전세대출을 다 쓴 후 다시 신청할 수 있나요?

네, 동일한 조건을 만족한다면 기존 만기 후 재신청이 가능합니다. 단, 전입신고 및 임대차 계약이 다시 이루어져야 하며, 소득 및 자산 기준도 다시 심사받게 됩니다.

임대인의 근저당 말소 확약만으로 대출 진행이 되나요?

아니요. 확약만으로는 부족하며, 대출 실행일 이전까지 등기부등본상 근저당 말소가 실제로 완료되어야만 우리은행과 HUG 보증 승인이 이뤄집니다.

HUG 외 다른 보증기관을 이용하면 더 유연하게 심사되나요?

보통 HUG보다 SGI서울보증, 한국주택금융공사의 조건이 일부 유연한 경우가 있지만, 근저당이 있는 경우는 대부분 동일한 원칙이 적용됩니다. 실행일 전 말소가 가장 핵심입니다.

집주인이 말소를 늦게 진행하면 계약 파기는 가능한가요?

전세 계약서에 말소 조건이 명시되어 있고, 그 조항을 근거로 대출이 불가능해졌다면, 계약 해제 및 계약금 반환을 주장할 수 있습니다. 이때 특약 문구가 핵심이 되니 작성 시 주의가 필요합니다.

전세금 반환보증 보험과 전세대출 보증은 다른 건가요?

네, 전혀 다른 상품입니다. 전세금 반환보증은 전세 만기 시 보증금을 돌려받지 못할 경우에 대비하는 보험이고, 전세대출 보증은 은행이 대출을 해주는 것을 보장하는 제도입니다. 둘 다 HUG에서 취급하지만 용도가 다릅니다.

전세대출 실행 후 근저당 말소해도 되나요?

불가능합니다. HUG청년 버팀목 전세대출은 대출 실행 전에 근저당이 반드시 말소되어 있어야 하며, 실행 후 말소는 인정되지 않습니다.

집주인이 근저당을 담보로 대출을 상환하지 못하면 어떻게 되나요?

그 경우 전세대출은 거절되며, 계약도 무산될 수 있습니다. 따라서 반드시 말소이행 보장이 가능한지를 대출 신청 전 사전에 확인해야 합니다.

버팀목 대출이 가능한 집인지 미리 알 수 있는 방법이 있나요?

등기부등본을 열람하여 근저당 여부, 집주인 명의, 임대차권리관계 등을 확인할 수 있습니다. 은행에 사전심사를 요청하면 대략적인 가능성을 미리 진단받을 수도 있습니다.

청년 버팀목 전세대출 말고 다른 대안은 없을까요?

대출 조건이 맞지 않거나 보증이 거절된 경우, ‘일반 전세대출’이나 ‘비보증 전세대출’을 일부 은행에서 운영하고 있으나 이자율이 높고 조건이 까다롭기 때문에 신중히 비교하셔야 합니다.

근저당이 있는 집인데도 대출이 실행된 사례가 있다는데 가능한가요?

과거 일부 예외적으로 말소 예정 조건으로 임시승인이 난 사례가 있었으나, 현재 HUG 기준은 매우 엄격해져서 실행일 기준 말소 완료가 원칙입니다. 예외를 기대하기보다는 기준에 맞춰 준비하시는 게 안전합니다.