부모님에게 집을 물려받고 전세를 놓았는데, 전세보증금을 부모님께 송금했다가 다시 돌려받는 일이 생긴다면 어떤 문제가 발생할까요? 이처럼 단순한 자금 이동도 국세청은 ‘증여’로 의심할 수 있습니다. 하지만 실질 내용을 명확히 설명할 수 있다면 불필요한 증여세를 피할 수 있습니다. 많은 분들이 겪고 있는 이런 상황, 과연 세법상 어떻게 해석될까요? 지금부터 구체적으로 알려드립니다.
전세금의 실질 소유자 판단
부동산에서 발생한 수익이 누구의 것인지에 따라 세금 문제가 달라질 수 있습니다. 특히 전세보증금처럼 금액이 큰 거래는 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
명의자 기준으로 판단
부동산이 자녀 명의로 등기되어 있다면, 해당 부동산에서 발생하는 수익도 자녀에게 귀속됩니다. 전세 계약이 자녀 명의로 체결되었고, 임차인으로부터 받은 보증금이 자녀 계좌를 거쳤다면 이는 자녀의 자산입니다. 설령 그 돈을 부모님 계좌로 송금했다 하더라도, 자산의 실질적 소유자가 자녀라면 증여로 보지 않습니다. 단지 ‘잠시 맡겨 둔 것’일 수 있기 때문입니다.
단순 이체는 증여 아님
부모에게 전세금을 이체했다는 사실만으로는 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. 국세청은 자산 이동의 ‘형식’보다 ‘내용’을 봅니다. 즉, 실질적으로 자녀 소유의 자금이 일시적으로 부모 계좌를 거쳐 다시 자녀에게 돌아왔다면, 이는 단순한 자산 회복일 뿐, 부의 무상이전으로 보지 않습니다.
만기 반환 과정에서 생기는 오해
전세 계약이 끝나면 보증금을 임차인에게 반환해야 합니다. 하지만 해당 금액을 부모님 계좌에 맡겨두었다면, 그 돈을 자녀 계좌로 되돌려 받아야 하는데 이때 증여로 오해될 소지가 있습니다.
환급은 증여가 아니다
부모님이 전세 만기를 맞아 자녀에게 1억원을 이체했다고 가정할 때, 이 돈이 임차인에게 다시 지급되었다면 이는 전세금 반환을 위한 중간 절차일 뿐입니다. 중요한 것은 이 1억원의 원천이 어디에서 시작되었느냐입니다. 처음부터 자녀의 집에서 발생한 전세보증금이었다면, 이 돈은 자녀의 자산이고, 부모가 단지 보관하고 있던 돈을 돌려준 것에 해당합니다.
입증 책임은 본인에게
국세청이 증여세 과세 여부를 판단할 때, 자산의 이동 흐름이 불명확하다면 ‘부모가 자녀에게 돈을 준 것’으로 볼 수 있습니다. 따라서 이체 내역, 계약서, 거래 증빙 등을 갖추어야 증여가 아니라는 주장을 입증할 수 있습니다. 세법상, 소명 책임은 납세자에게 있기 때문에 아무리 실제 증여가 아니라 하더라도, 그 사실을 뒷받침할 자료가 없다면 증여로 인정될 수 있습니다.
준비해야 할 증빙 자료
국세청에 소명할 상황이 오지 않더라도, 미리 대비해서 서류를 잘 챙겨두면 나중에 안심할 수 있습니다. 특히 큰 금액이 움직인 경우라면 더욱 중요합니다.
필요한 서류 목록
전세보증금 관련 자금 흐름을 증명할 수 있는 다음과 같은 자료는 꼭 보관해두는 것이 좋습니다.
-
자녀 명의의 부동산 등기부등본
-
전세계약서 원본 또는 사본 (임대인이 자녀로 기재된 계약서)
-
임차인에게서 받은 보증금 이체 내역
-
부모님에게 해당 금액을 송금한 계좌 이체 내역
-
부모님이 자녀에게 다시 전세보증금을 돌려준 이체 내역
-
자녀가 임차인에게 전세보증금을 반환한 계좌 내역
이 모든 자료는 자금 흐름이 ‘자녀의 자산 → 부모 계좌 → 자녀 계좌 → 임차인 반환’으로 일관되었다는 점을 입증해주는 중요한 자료입니다.
결론
부모님이 자녀에게 물려준 부동산과 관련해 발생한 전세금이 다시 자녀 계좌로 돌아오는 상황, 얼핏 보면 증여로 오해받기 쉽지만 실제로는 자녀의 자산 회복이라는 점에서 증여세와는 거리가 멉니다. 다만 국세청은 단순한 돈의 흐름만 보고 판단하지 않기 때문에, 실제 상황을 명확하게 증명할 수 있는 서류와 이체 내역을 반드시 확보해두는 것이 중요합니다.
혹시라도 증여세 통보를 받거나 조사 대상이 된다면, 미리 준비해둔 자료로 소명하면 문제없이 해결할 수 있습니다. 복잡한 세금 문제는 막연히 걱정하기보다, 정확히 알고 대비하는 것이 가장 현명한 방법입니다.
[…] 전세금 부모님께 맡겼을 때 증여세 […]